전세사기 방지를 위한 안전한 계약 방법
내 전세보증금을 지키는 7단계 실전 점검법
최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 전국적으로 확산되며
“전세는 위험하다”는 말이 나올 정도로 불안감이 커졌습니다.
하지만 모든 전세 거래가 위험한 것은 아닙니다.
기본적인 확인 절차만 제대로 지켜도 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.
이번 글에서는 전세사기를 피하기 위한 안전한 계약 절차 7단계를
실제 거래 현장에서 바로 적용할 수 있는 방식으로 소개하겠습니다.
1. 계약 전, 등기부등본 확인은 필수
전세사기의 대부분은 등기부등본 확인을 소홀히 한 경우 발생합니다.
👉 등기부등본에서 반드시 확인할 3가지 항목
1️⃣ 소유자 일치 여부 – 계약 상대가 실제 소유주인지 확인
2️⃣ 근저당권 설정 여부 – 은행 대출, 채권 등 담보 설정 확인
3️⃣ 가압류·가처분 등 권리제한 – 제3자의 권리 존재 여부
등기부등본은 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서
누구나 700원만 내면 즉시 발급받을 수 있습니다.
특히 근저당권이 매매가 대비 60~70% 이상 설정돼 있다면
해당 물건은 보증금 반환 위험이 매우 높은 물건으로 봐야 합니다.
2. 전입세대 열람으로 실제 거주자 확인
전세사기의 또 다른 수법은 기존 세입자가 다수 존재하는 주택을 속이는 것입니다.
따라서 계약 전 반드시 전입세대 열람원을 확인해야 합니다.
이 서류는 동주민센터에서 발급받을 수 있으며,
해당 주택에 이미 다른 세입자가 거주 중인지 확인할 수 있습니다.
만약 기존 세입자가 있다면,
그 사람의 전입일자와 확정일자 순위를 반드시 확인해야 합니다.
보증금 순위가 뒤로 밀리면, 경매 시 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
3. 임대인 신분 및 실소유자 확인
계약 상대방이 실제 소유자가 아닐 경우, 전세사기의 위험이 커집니다.
임대인의 신분증 사본과 등기부상 소유자 이름이 일치하는지 반드시 확인하세요.
만약 대리인이 계약을 진행한다면,
위임장과 인감증명서 원본을 요구해야 합니다.
‘가족이다’, ‘지인이 대신한다’는 말만 믿고 계약하면 매우 위험합니다.
4. 확정일자 + 전입신고는 계약 당일에
전세계약이 끝나면 반드시 즉시 전입신고와 확정일자 부여를 받아야 합니다.
이 두 절차를 완료해야만 세입자는 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 전입신고 : 주소 이전 신고 (주민센터, 정부24 가능)
- 확정일자 : 임대차계약서에 날짜 도장을 찍는 절차
👉 이 두 가지를 마쳐야만,
만약 해당 주택이 경매로 넘어가도 보증금 우선 변제권을 주장할 수 있습니다.
5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험은 전세사기를 예방하는 가장 확실한 장치입니다.
만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도,
보험사가 대신 보증금을 지급합니다.
대표 상품
- 주택도시보증공사(HUG)
- 서울보증보험(SGI)
- 한국주택금융공사(HF)
가입이 가능한지 여부는 임대인의 동의, 근저당 비율, 건축물 용도에 따라 달라집니다.
따라서 계약 전에 “전세보증보험 가입 가능 여부”를 반드시 중개사에게 확인해야 합니다.
6. 공인중개사 확인 및 중개대상물 확인서 점검
전세계약은 반드시 등록된 공인중개사를 통해서 진행해야 합니다.
무등록 브로커, 지인 소개 등을 통해 계약하면 법적 보호를 받기 어렵습니다.
중개사는 계약 전 ‘중개대상물 확인·설명서’를 작성해야 하며,
여기에는 해당 부동산의 권리관계, 등기사항, 임차보증금 보호 여부가 명시됩니다.
이 서류를 제대로 교부하지 않았다면
나중에 문제가 발생했을 때 중개사에게 손해배상 청구가 가능합니다.
7. 보증금 송금 및 수령 시 주의사항
전세금은 반드시 임대인 명의 계좌로 송금해야 합니다.
제3자, 법인, 가족 명의 계좌로 송금하는 것은 절대 금물입니다.
또한 계약금, 중도금, 잔금은
모두 계약서에 금액과 입금일을 명확히 기재해야 하며,
송금 후에는 이체 내역을 별도로 보관해야 합니다.
가능하다면 계약서 서명 시 영상 녹화를 남겨두는 것도
분쟁 발생 시 강력한 증거 자료가 됩니다.
8. 위험 신호를 미리 감지하라
다음과 같은 경우, 전세사기 가능성이 높으니 즉시 거래를 중단하세요.
- 시세보다 20~30% 이상 낮은 전세 매물
- 등기부등본상 근저당이 많거나 다중세입자 구조
- 임대인이 계약을 서두르며 “오늘만 가능하다”는 식으로 압박
- 중개사가 임대인 연락처 공개를 꺼리는 경우
👉 전세계약은 “싸게”보다 “안전하게”가 더 중요합니다.
이 한 가지 원칙만 지켜도 전세사기를 막을 확률이 90% 이상 높아집니다.
결론
전세사기는 복잡한 금융사기보다도
‘기본 확인 절차를 무시한 결과’에서 시작되는 경우가 많습니다.
✅ 핵심 요약
- 등기부등본·전입세대열람으로 권리관계 확인
- 전입신고·확정일자는 계약 당일 처리
- 보증보험 가입 가능 여부 반드시 확인
- 중개대상물 설명서 교부 여부 체크
- 시세보다 비정상적으로 낮은 전세는 피할 것
👉 “서두르지 않는 계약이 안전한 계약”입니다.
철저히 확인하고 기록을 남기는 습관이
내 소중한 보증금을 지키는 최고의 방법입니다.