상가 분양 시 수익률 계산 방법
– 보증금·임대료·공실률 반영한 실질 수익률 산출 공식
상가 투자는 꾸준히 수익을 얻을 수 있는 대표적인 부동산 투자 방식입니다.
하지만 겉으로 보이는 ‘수익률’과 실제로 손에 쥐는 ‘실질 수익률’은 다릅니다.
보증금, 임대료, 관리비, 공실률, 세금 등 여러 요소를 정확히 반영해야
진짜 투자 수익을 판단할 수 있습니다.
이번 글에서는 상가 투자 시 수익률 계산 공식과 실전 예시를 통해
실제 수익률을 정확히 산출하는 방법을 알아보겠습니다.
1. 상가 투자 수익률의 기본 개념
상가 투자에서 수익률이란 투자금 대비 1년 동안 벌어들이는 순수익의 비율을 의미합니다.
즉, 상가를 분양받아 임차인에게 임대했을 때
1년간 임대수입(보증금·월세)을 기준으로 계산합니다.
기본 공식은 다음과 같습니다.
연간 임대수익 ÷ 실제 투자금 × 100 = 연 수익률(%)
하지만 이 공식은 단순 계산일 뿐, 실제 투자에서는 여러 변수가 존재합니다.
따라서 보증금, 공실률, 세금, 대출이자 등을 함께 고려해야
‘실질 수익률’을 정확히 계산할 수 있습니다.
2. 상가 수익률 계산의 핵심 요소
(1) 보증금
임차인이 맡긴 보증금은 일시적으로 보유하지만 수익은 아님입니다.
다만, 이 금액을 금융상품에 예치해 얻는 이자수익은 계산에 포함할 수 있습니다.
예: 보증금 5,000만 원 × 연 3% 예금이자 = 연 150만 원 이자수익
(2) 월세
상가의 주된 수익원입니다.
월세는 계약 조건에 따라 매달 고정 또는 변동될 수 있으며,
연간 수익 계산 시 12개월 기준으로 단순 합산합니다.
예: 월세 200만 원 × 12개월 = 연 2,400만 원
(3) 공실률
상가는 항상 12개월 내내 임대되지 않을 수 있습니다.
따라서 공실률(空室率)을 반영해 현실적인 수익률을 산출해야 합니다.
예: 연 임대수입 2,400만 원 × (1 - 공실률 10%) = 실질 수입 2,160만 원
(4) 관리비 및 유지비
소유자가 부담하는 관리비, 수선비, 공용전기료 등이 발생합니다.
통상 임대수입의 5~10% 수준을 비용으로 계산합니다.
(5) 세금
부동산 보유세(재산세, 종부세)와 소득세, 주민세 등을 고려해야 합니다.
순수익에서 세금을 공제한 금액이 실제 순이익입니다.
3. 실질 수익률 계산 공식
위 요소를 종합하면 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
실질 수익률(%) = [(연 월세 수입 × (1 - 공실률)) + 보증금 이자수익 - 연간 유지비 - 세금] ÷ 실제 투자금 × 100
즉, 단순 월세 기준이 아닌, 실제 들어오고 나가는 돈의 흐름을 반영한 수익률입니다.
4. 실전 계산 예시
다음은 실제 분양 상가를 기준으로 한 예시입니다.
| 분양가 | 3억 원 |
| 보증금 | 5,000만 원 |
| 월세 | 200만 원 |
| 공실률 | 10% |
| 유지관리비 | 연 150만 원 |
| 세금(재산세 등) | 연 50만 원 |
| 예금이자율 | 연 3% |
① 보증금 이자수익
5,000만 원 × 3% = 150만 원
② 연 임대수익(공실 반영)
200만 원 × 12개월 = 2,400만 원
2,400만 원 × (1 - 0.1) = 2,160만 원
③ 순수익 계산
(2,160 + 150) - (150 + 50) = 2,110만 원
④ 실질 수익률
2,110만 원 ÷ (3억 - 5,000만 원) × 100 = 약 7.0%
👉 보증금을 제외한 실제 투자금 2억 5천만 원 대비
연 7%의 실질 수익률을 얻을 수 있는 구조입니다.
5. 대출을 이용한 투자 수익률 (레버리지 효과)
상가 투자는 대부분 대출(레버리지)을 활용합니다.
이때는 대출이자 비용을 반드시 반영해야 합니다.
예를 들어, 1억 원을 연 5% 금리로 대출받았다면,
연 500만 원의 이자를 부담하게 됩니다.
따라서 순수익은
2,110만 원 - 500만 원 = 1,610만 원
실제 투자금은 1억 5천만 원이므로,
1,610 ÷ 1억 5천만 × 100 = 약 10.7%
👉 대출이자를 고려해도 수익률은 여전히 높게 유지되지만,
금리 상승기에는 역으로 수익률이 급락할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
6. 상가 투자 시 수익률 외에 반드시 고려할 요소
수익률이 높다고 해서 무조건 좋은 상가는 아닙니다.
다음의 세 가지 요소를 반드시 병행 검토해야 합니다.
1️⃣ 입지 – 유동인구, 접근성, 주차, 가시성은 수익률보다 중요합니다.
2️⃣ 업종 구성 – 동일 업종 과밀 지역은 장기 공실 위험이 큽니다.
3️⃣ 임차인 안정성 – 브랜드 프랜차이즈, 병원, 은행 등 안정 임차인은 장기 수익에 유리합니다.
👉 결국 “높은 수익률”보다 “안정적인 임차 구조”가
진짜 상가 투자 성공의 핵심입니다.
결론
상가 분양 시 수익률은 단순히 월세 기준으로 계산하면 안 됩니다.
보증금, 공실률, 유지비, 세금, 대출이자까지 모두 반영해야
실제 투자 결과와 일치하는 ‘실질 수익률’을 얻을 수 있습니다.
핵심 요약은 다음과 같습니다.
✅ 실질 수익률 공식
(연 월세 수입 × (1 - 공실률) + 보증금 이자 - 유지비 - 세금) ÷ 실제 투자금 × 100
✅ 투자의 본질
수익률보다 “지속 가능한 임대 구조”가 진짜 안정 수익을 만든다.