부동산 보유세(재산세·종합부동산세) 절세 전략
부동산을 보유하고 있다면 매년 빠져나가는 세금 중 가장 큰 부담은 바로 보유세입니다.
보유세는 단순히 부동산을 “가지고 있는 것만으로도” 부과되는 세금으로,
재산세와 **종합부동산세(종부세)**로 나뉩니다.
공시가격 상승과 세율 변화로 인해 세금 부담이 점점 커지고 있는 지금,
합법적인 절세 전략을 세우는 것이 필수입니다.
1. 보유세의 기본 개념
보유세는 부동산을 소유한 자가 매년 부담해야 하는 세금입니다.
매매를 하지 않아도, 임대 수익이 없어도 ‘소유 자체’로 과세가 이루어집니다.
보유세는 다음 두 가지로 구성됩니다.
- 재산세 : 지방세로, 모든 부동산 소유자에게 부과
- 종합부동산세(종부세) : 일정 기준 이상의 고가 부동산 소유자에게 추가 부과
👉 즉, 재산세는 기본세, 종부세는 고가 자산에 대한 추가세 개념입니다.
2. 재산세의 구조와 과세 기준
재산세는 공시가격을 기준으로 계산된 과세표준에 세율을 적용해 산출됩니다.
- 과세 기준일 : 매년 6월 1일
- 납부 시기 : 주택은 7월(1차)과 9월(2차)
- 세율 : 0.1% ~ 0.4% (공시가격 구간별 적용)
예를 들어, 공시가격이 5억 원인 아파트의 재산세는 약 60만 원 내외가 부과됩니다.
단, 공시가격이 급등하면 그만큼 과세표준이 올라 세금이 자동 상승합니다.
👉 따라서 재산세 절세의 첫 단계는 공시가격 확인과 이의신청입니다.
3. 종합부동산세의 구조
종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 경우 부과되는 국세입니다.
- 과세 기준일 : 매년 6월 1일
- 과세 기준 :
- 1주택자 : 공시가격 합산 12억 원 초과
- 다주택자 : 합산 6억 원 초과
- 세율 : 0.5% ~ 5.0% (보유 자산 규모와 주택 수에 따라 누진세율 적용)
👉 종부세는 주택 수, 보유 형태(단독·공동명의), 거주 여부, 장기보유 여부 등에 따라 달라집니다.
4. 보유세 절세 전략
(1) 공시가격 이의신청으로 과세표준 낮추기
매년 4월경 발표되는 공시가격은 세금 산정의 핵심 기준입니다.
만약 주변 시세 대비 공시가격이 과도하게 높게 책정되었다면 이의신청을 통해 조정할 수 있습니다.
- 신청 기간 : 매년 4~5월
- 신청 방법 : 국토교통부 ‘부동산공시가격알리미’ 사이트 또는 지자체 방문
- 근거 자료 : 인근 실거래가, 감정평가서 등
👉 공시가격이 5%만 낮아져도 재산세·종부세 모두 줄어듭니다.
(2) 부부 공동명의 활용
1주택을 부부 공동명의로 소유하면 종부세 공제 한도가 각자 6억 원씩 적용되어
총 12억 원까지 비과세 구간이 확대됩니다.
- 단독명의 : 12억 원 공제
- 공동명의 : 각자 6억 원씩 공제 (합산 12억 원 동일하지만 세율 구조상 유리할 수 있음)
단, 장기보유특별공제(최대 80%)는 단독명의가 적용 범위가 넓으므로,
보유 기간이 길고 실제 거주하는 1주택자는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.
👉 즉, 명의 변경은 세율뿐 아니라 양도세·상속세까지 종합적으로 검토해야 합니다.
(3) 장기보유·거주 공제 활용
1세대 1주택자가 2년 이상 보유하고 실제 거주한 경우,
최대 80%까지 장기보유 및 거주 공제를 받을 수 있습니다.
- 5년 이상 보유 시 40% 공제
- 10년 이상 보유 시 80% 공제
장기 보유는 세금 부담을 크게 줄이는 핵심 전략입니다.
👉 단기 매매보다는 10년 이상 장기보유 중심의 투자전략이 유리합니다.
(4) 주택 수 조정
다주택자는 종부세 중과 대상이 되므로, 세율이 급등합니다.
따라서 다음과 같은 방법으로 주택 수를 줄이는 것이 절세의 핵심입니다.
- 수익성이 낮은 주택 매각
- 부부 공동명의 또는 증여를 통한 분산
- 임대사업자 등록 검토
👉 단, 증여는 취득세·양도세가 새로 발생할 수 있으므로 세무 전문가 상담이 필수입니다.
(5) 임대사업자 등록을 통한 세제 혜택
장기임대주택으로 등록하면 재산세 25~50% 감면,
종부세 합산 제외 혜택을 받을 수 있습니다.
다만, 등록 요건(임대 기간, 임차인 요건, 임대료 상승 제한 등)을 충족해야 하며,
제도 변경이 잦으므로 등록 전 최신 법령을 반드시 확인해야 합니다.
(6) 법인 명의 보유는 신중하게
일부 투자자들은 세금을 줄이기 위해 법인 명의로 부동산을 보유하지만,
현재는 법인 보유 종부세 중과(최대 6%)가 적용되어 개인보다 불리합니다.
또한 법인세·배당소득세 중복 부담이 발생할 수 있으므로 단순 절세 목적의 법인 전환은 위험합니다.
👉 법인은 임대사업이나 개발사업 등 사업 목적이 명확할 때만 효율적입니다.
5. 납부 일정 및 관리 포인트
| 재산세 | 매년 6월 1일 | 7월(1차), 9월(2차) | 지자체 |
| 종합부동산세 | 매년 6월 1일 | 12월 | 국세청 |
| 공시가격 이의신청 | 4~5월 | 국토교통부 또는 시·군·구 | - |
👉 보유세 절세의 핵심은 ‘납부 시기가 아니라 기준일 이전의 준비’입니다.
즉, 6월 1일 이전에 명의, 보유 주택 수, 등록 여부를 모두 점검해야 합니다.
결론
부동산 보유세는 매년 반복적으로 부과되지만,
제도를 정확히 이해하고 미리 대응하면 충분히 절세할 수 있습니다.
핵심 전략은 다음 세 가지입니다.
1️⃣ 공시가격 이의신청으로 과세표준 조정
2️⃣ 장기보유·거주 공제 및 공동명의 활용
3️⃣ 다주택자 세율 구조 이해 후 주택 수 조정
👉 절세의 핵심은 “세금은 납부 시점이 아니라 기준일 전에 준비하는 것”입니다.
보유 현황을 꼼꼼히 관리하는 습관이 장기적으로 가장 강력한 절세 전략입니다.