부동산 보유세(재산세·종부세) 절세 전략
부동산을 보유하고 있다면 매년 납부해야 하는 세금 중 가장 부담이 되는 것이 바로 보유세입니다.
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘며, 부동산의 공시가격 상승과 세율 인상으로
인해 세금 부담이 꾸준히 늘어나고 있습니다.
이번 글에서는 재산세와 종부세의 차이, 그리고 합법적인 절세 전략을 함께 살펴보겠습니다.
1. 보유세란 무엇인가?
보유세는 부동산을 소유하고 있다는 사실 자체에 부과되는 세금입니다.
즉, 매매나 임대 여부와 관계없이 부동산을 가지고 있으면 반드시 내야 하는 세금입니다.
보유세는 다음 두 가지로 구성됩니다.
- 재산세 : 지방세로, 부동산을 소유한 사람이라면 매년 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 납부
- 종합부동산세(종부세) : 일정 기준을 초과한 고가 부동산 보유자에게 부과되는 국세
👉 쉽게 말해, 재산세는 “모든 부동산 보유자”에게 부과되고,
종부세는 “고가 자산 보유자”에게 추가로 부과되는 세금입니다.
2. 재산세의 기본 구조
재산세는 공시가격을 기준으로 산정된 과세표준에 세율을 곱해 계산됩니다.
- 과세 기준일 : 매년 6월 1일
- 납세 의무자 : 기준일 현재 부동산의 소유자
- 부과 시기 : 주택은 7월(절반), 9월(나머지 절반)
세율 구조
- 주택 : 0.1%~0.4% (공시가격 구간별로 적용)
- 토지 및 건물은 용도별 세율이 다름
👉 재산세는 공시가격 인상 시 세부담이 자연스럽게 늘어나므로,
공시가격 확인과 이의신청이 중요한 절세 포인트입니다.
3. 종합부동산세의 기본 구조
종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 경우 추가로 부과됩니다.
- 과세 기준일 : 매년 6월 1일
- 부과 대상 : 공시가격 합산액이
- 주택 : 1주택자는 12억 원 초과, 다주택자는 6억 원 초과
- 토지 : 종합합산토지 5억 원 초과 시 부과
세율 구조(2025년 기준)
- 1주택자 : 0.5% ~ 2.7%
- 다주택자 : 1.0% ~ 5.0% (누진세율 적용)
👉 종부세는 공시가격 상승뿐 아니라 주택 수, 소유 형태, 지역별 세율에 따라
달라지므로 전략적인 관리가 필요합니다.
4. 보유세 절세 전략
(1) 공시가격 이의신청 활용
- 매년 4월 전후로 공시가격이 공개되며, 현실과 차이가 클 경우 이의신청 가능
- 실제 시세보다 높게 책정된 경우 이의신청을 통해 보유세 부담을 줄일 수 있습니다.
Tip: 이의신청 시에는 인근 유사 매물 실거래가를 근거로 제출하면 신빙성이 높습니다.
(2) 주택 수 조정
- 종부세는 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
- 다주택자는 1주택자보다 최대 2배 이상 세율이 적용되므로, 세 부담이 큰 지역 주택을 매도하거나 법인 전환을 검토할 수 있습니다.
- 부부 공동명의로 전환하면 일부 절세 효과가 있지만, 재산세 구간별 합산 등은 주의가 필요합니다.
(3) 부부 공동명의 활용
- 1주택을 부부 공동명의로 소유하면 공시가격 12억 원 공제 한도를 각자 6억 원씩
적용받을 수 있어 종부세 절감 효과가 있습니다. - 다만, 공동명의의 경우 양도세 계산 시 단독명의보다 복잡할 수 있으므로 장기 계획이 필요합니다.
(4) 장기보유공제 활용
- 1세대 1주택자는 2년 이상 보유 시 기본공제 12억 원 외에도 장기보유·거주공제를 받을 수 있습니다.
- 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제되므로, 단기 매매보다는 장기 보유가 유리합니다.
(5) 임대사업자 등록 검토
- 일정 요건을 갖춘 등록임대사업자는 재산세·종부세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 예를 들어, 장기임대주택의 경우 재산세 25~50% 감면, 종부세 합산 제외 혜택이 있습니다.
- 단, 제도 변경이 잦으므로 등록 전 반드시 현행 법령을 확인해야 합니다.
(6) 법인 보유 전략은 신중히
- 법인 명의 부동산은 개인보다 높은 세율(최대 6%)이 적용됩니다.
- 또한 법인세·배당소득세가 중복될 수 있어 단순 절세 목적의 법인 전환은 신중해야 합니다.
- 단, 부동산 개발·임대사업 등 사업적 목적이라면 법인화가 유리할 수도 있습니다.
5. 납부 시기별 체크포인트
| 재산세 | 매년 6월 1일 | 7월, 9월 | 지방세 |
| 종합부동산세 | 매년 6월 1일 | 12월 | 국세 |
| 공시가격 이의신청 | 4월~5월 | 해당 기관 | 국토교통부·지자체 |
👉 세금은 ‘신고보다 일정 관리’가 절세의 첫걸음입니다. 과세 기준일 전에 전략을 세우는 것이 핵심입니다.
결론
부동산 보유세는 매년 반복되는 부담이지만, 제도를 이해하고 합법적인 절세 전략을 세우면 충분히 줄일 수 있습니다.
- 공시가격 이의신청
- 주택 수 조정 및 공동명의
- 장기보유공제 및 임대사업자 활용
이 세 가지를 중심으로 관리한다면, 불필요한 세금을 방지하고 안정적인 자산운용이 가능합니다.
👉 결국 절세의 핵심은 ‘미리 알고 대비하는 것’입니다.
매년 6월 이전에 보유 현황을 점검하고, 세금 계획을 세우는 습관이 장기적으로 가장 큰 절세 전략이 됩니다.