부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 특약 조항
부동산 계약은 단순히 매매대금과 잔금일을 정하는 절차를 넘어, 수많은 이해관계가 얽혀 있는 중요한 법적 행위입니다.
특히 계약서에 기재되는 특약 조항은 계약 당사자의 권리와 의무를 구체적으로 명시해 분쟁을 예방하는 역할을 합니다.
하지만 많은 사람들이 특약 사항을 대수롭지 않게 여기거나 공인중개사의 말만 믿고 넘어가는 경우가 적지 않습니다.
이번 글에서는 부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 특약 조항들을 정리해보겠습니다.
1. 계약금 및 위약금 관련 특약
계약 체결 시 가장 먼저 확인해야 할 부분은 계약금과 위약금 조건입니다.
일반적으로 계약을 파기할 경우, 매수인이 계약을 포기하면 계약금을 몰수당하고,
매도인이 파기하면 계약금의 두 배를 반환해야 한다는 것이 민법상 원칙입니다.
그러나 특약 조항으로 계약금의 반환 조건이나 위약금 액수를 조정할 수 있습니다.
예를 들어, "잔금일 이전에 금융기관 대출이 거절될 경우 계약금을 전액 반환한다"와 같은 조항이 있다면
매수인 입장에서 안전장치가 될 수 있습니다.
2. 대출 승계 및 조건부 계약
부동산 거래는 대출과 밀접하게 연결되어 있습니다.
특히 매수인이 대출을 받아 잔금을 치르려는 경우, 대출 불가 시 계약 해제 가능 여부를
특약으로 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
ex: “매수인이 주택담보대출을 받지 못할 경우 계약은 무효로 하고, 계약금은 전액 반환한다.”
이와 같은 조건부 특약은 예기치 못한 자금 문제로 인한 분쟁을 방지할 수 있습니다.
3. 등기 이전 및 권리 관계 확인 특약
매수인은 매도인의 소유권이 확실히 본인에게 이전될 수 있는지를 확인해야 합니다.
등기부등본에 근저당, 가압류, 가처분 등 권리 제한 사항이 있으면 반드시 특약에 이를 반영해야 합니다.
ex: “잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하고, 말소가 완료되지 않을 경우 계약을 해제한다.”
이 특약은 등기 이전 과정에서 발생할 수 있는 권리 문제를 예방하는 핵심 요소입니다.
4. 하자 및 수리 의무 관련 특약
주택의 경우, 누수·결로·전기 설비 하자 등 입주 후 발견되는 문제가 많습니다.
따라서 계약 시점에 하자 발견 시 수리 의무 주체를 특약으로 정해 두어야 합니다.
ex: “잔금일 이전에 발견된 하자는 매도인이 수리하고, 이후 발생하는 하자는 매수인이 부담한다.”
이러한 조항이 없다면 입주 후 예상치 못한 수리비 부담을 떠안을 수 있습니다.
5. 인도일 및 임차인 관련 특약
계약 이후 실제 주택을 언제 인도받는지, 임차인이 거주 중일 경우 언제 퇴거하는지 등을 명확히 해야 합니다.
ex: “잔금일로부터 7일 이내에 인도하며, 임차인이 퇴거하지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.”
이 조항은 매수인이 실제로 집을 사용할 수 있는 시점을 보장하는 역할을 합니다.
6. 중개수수료 및 부대비용 분담 특약
부동산 계약 시 발생하는 비용은 단순히 매매대금 외에도 다양합니다.
중개수수료, 취득세, 등기 비용 등이 대표적입니다. 일반적으로 법에서 정한 기준이 있지만,
특약으로 비용 부담 주체를 달리 정할 수 있습니다.
ex: “등기 비용은 매수인이 전액 부담한다.” 또는 “취득세 외 인지세는 매도인이 부담한다.”
이처럼 사전에 조율해두면 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다.
7. 특약 조항의 효력
특약 조항은 법적 효력을 가지며, 민법이나 관련 법령보다 우선 적용됩니다.
다만, 강행 규정을 위반하는 특약은 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.
예를 들어, 세입자의 기본 권리를 침해하는 특약은 인정되지 않습니다.
따라서 특약을 작성할 때는 법률적으로 문제가 없는지 전문가의 자문을 받는 것이 안전합니다.
마무리
부동산 계약은 금액이 크고 이해관계가 복잡하기 때문에, 작은 실수 하나로도 큰 손실을 입을 수 있습니다.
특히 특약 조항은 계약 당사자의 권리와 의무를 명확히 하여 불필요한 분쟁을 예방하는 중요한 장치입니다.
계약 전 반드시 특약 사항을 꼼꼼히 검토하고, 필요하다면 전문가의 조언을 받아 작성하는 습관이 필요합니다.